Mercado de alquiler, situación actual
Por Ana Moreno Ramirez 20/10/2023
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Han pasado varios meses desde la entrada en vigor de la Ley de Vivienda y aquello que los profesionales inmobiliarios veníamos destacando como grandes defectos de la misma, empiezan a plasmarse en el mercado. Así, los pisos de alquiler para vivienda habitual están desapareciendo del mercado y los que están aún es a precios más caros y con condiciones para el arrendatario más gravosas en cuanto a garantías y avales.
Uno de los principales lastres que la Ley ha supuesto para los propietarios es intentar que sea la propiedad privada la que supla la función social de la vivienda que corresponde a las Administraciones Públicas. Las medidas que al efecto prevé la Ley hace que sean totalmente contraproducentes puesto que se están retirando de la oferta de alquiler viviendas que hasta ahora estaban disponibles.
Es notorio en el mercado el incremento de viviendas vacías, retiradas del mercado de arrendamiento, así como el trasvase de pisos al alquiler turístico o de temporada.
Esta retirada de inmuebles del mercado no se debe a que la rentabilidad del alquiler haya bajado, sino al temor de que el inquilino se pueda declarar en situación de vulnerabilidad sobrevenida y sea inviable el iniciar medidas inmediatas de desahucio contra el mismo.
Tampoco ayuda a la situación la declaración de zonas tensionadas, algo que ya se está llevando a la práctica en algunas Comunidades Autónomas, pues la limitación en la subida de los alquileres en estas zonas, hace que los propietarios, especialmente aquellos pequeños inversores que tienen pisos hipotecados, rehúyan el alquilarlos ya que el límite de subida de la renta desincentiva la inversión pues el propietario sí seguirá sometido al incremento de la hipoteca por subida de tipos y demás gastos que la adquisición y mantenimiento de un inmueble conllevan.
A ello hay que unir también la definición de “gran tenedor” que baja de 10 a 5 inmuebles, figura que, si bien inicialmente fue pensada para frenar el alquiler especulativo de los grandes fondos de inversión, en realidad está castigando al pequeño inversor que depositó su ahorro en unos activos inmobiliarios que ahora no puede rentabilizar.
Si bien la Exposición de Motivos de la Ley justifica su contenido en el hecho que todos los ciudadanos puedan acceder a una vivienda asequible, la realidad nos está demostrando que las medidas no han sido acertadas en absoluto pues olvida que es el Estado el que debe asegurar el acceso a una vivienda digna especialmente a los colectivos más vulnerables, y no puede pretender que sean los particulares los que suplan esa función estatal.
Así pues, como ya veníamos diciendo desde el Anteproyecto de Ley, las medidas adoptadas, no sólo han sido insuficientes, sino que son totalmente contrarias al fin pretendido. Pero para ver eso hay que estar en la realidad del mercado inmobiliario y, si no lo estás, al menos escuchar lo que estos te tengan que decir.
Una vez más, el legislador nos ha demostrado vivir al margen de la realidad.
Ana Moreno Ramírez
Abogada
www.llmabogados.es