Banco de España. Informe: El desajuste entre la oferta y la demanda de vivienda, y su relación con los precios
Por Editorial 15/06/2023
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A continuación mostramos el informe del Banco De España sobre “El desajuste entre la oferta y la demanda de vivienda, y su relación con los precios”
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- 1 Motivación
- 2 Ideas principales
- 3 Introducción
- 4 Los desarrollos a escala nacional
- 5 Los desarrollos a escala regional
- 6 Algunos apuntes sobre las perspectivas futuras
Motivación
Analizar las tendencias recientes de la oferta y la demanda de vivienda, así como los factores que contribuyen a ellas, resulta de gran utilidad para identificar el surgimiento o la existencia de desequilibrios en este mercado, caracterizado por un elevado desfase temporal en la generación de nueva oferta
Ideas principales
-Tras el impacto inicial de la pandemia, la demanda de vivienda en propiedad se ha recuperado, a escala nacional, con mayor intensidad que la oferta, más rígida a corto plazo, lo que se ha traducido en un cierto desajuste entre ambas y en presiones alcistas sobre los precios.
-A escala regional también se observa en los últimos años, de forma generalizada, una menor suficiencia de la oferta para atender la demanda. Los precios de la vivienda en propiedad han subido más en aquellas regiones que han acusado una mayor escasez relativa de su oferta.
-Pese al encarecimiento del crédito, es previsible que el precio de la vivienda, en términos nominales, continúe mostrando una resistencia a la baja mayor que las variables de cantidades del mercado residencial, como las compraventas o los visados, debido a la escasez de obra nueva, los altos costes de los materiales de construcción y la favorable situación patrimonial de los distintos agentes de este mercado.
Introducción
El mercado de la vivienda presenta ciertas particularidades que lo diferencian de otros mercados de bienes y servicios. En primer lugar, el stock de viviendas existentes en un determinado momento es rígido a corto plazo, porque desde que se toma la decisión de promover la construcción de una vivienda hasta que sale al mercado transcurre un período relativamente largo. En particular, el período de gestión y urbanización del suelo puede dilatarse a menudo varios años. Adicionalmente, desde que se dispone del visado de obra nueva para un edificio de viviendas en altura hasta que se finaliza su construcción transcurre habitualmente no menos de un año y medio. En segundo lugar, el stock de vivienda presenta una elevada heterogeneidad, que hace que la demanda se vea influida por cambios en las preferencias de los hogares por un tipo de viviendas frente a otras. En tercer lugar, este tipo de activo se caracteriza por su condición de bien inmueble, esto es, está unido al terreno de modo inseparable, tanto física como jurídicamente, lo que hace que los mercados inmobiliarios residenciales tengan una escala geográfica local. Con este trasfondo, la oferta de vivienda disponible para satisfacer la demanda en un momento dado puede definirse como la suma de las viviendas nuevas terminadas y las viviendas usadas puestas a la venta por sus propietarios. Por su parte, la demanda viene determinada por un conjunto de factores reales y financieros, y, en contraposición con la oferta, es susceptible de experimentar fluctuaciones más intensas a corto plazo. En particular, la demanda de vivienda habitual está directamente relacionada con la evolución del número de hogares. Además, tanto la demanda de vivienda habitual como la demanda de segunda residencia dependen de la evolución del precio de estos activos, de la renta disponible de los hogares y, si se adquiere mediante crédito, de los tipos de interés y del resto de las condiciones de financiación (como la relación préstamo/valor o el plazo del crédito). Las perturbaciones económicas sufridas en los últimos tres años han afectado intensamente a varios de los determinantes de la oferta y la demanda de vivienda. Este artículo examina la influencia de estos factores sobre la evolución reciente del mercado inmobiliario residencial en propiedad en España.
Este análisis se lleva a cabo, en primer lugar, a escala nacional y, posteriormente, en un ámbito geográfico más reducido (la comunidad autónoma), porque, como se ha apuntado, la dimensión espacial resulta relevante en este activo. Por último, se discute la posible incidencia de los desarrollos más recientes (concretamente, el endurecimiento de las condiciones de financiación), que se ilustra con un ejercicio empírico
Los desarrollos a escala nacional
El levantamiento gradual de las restricciones tras el confinamiento hizo que la demanda de vivienda se recuperara con intensidad, impulsada por la materialización de decisiones de compra postergadas al inicio de la pandemia (lo que a menudo se denomina «demanda embalsada») (véase gráfico 1.a). El repunte de las compraventas observado a lo largo de 2021 y 2022 se apoyó en la mejoría de la actividad y de la confianza de los agentes, una vez levantadas las limitaciones más severas impuestas para contener la pandemia, y en la utilización del ahorro acumulado durante esta, así como en la prolongación del entorno de tipos de interés históricamente reducidos . La recuperación de la demanda recayó, inicialmente, en el componente nacional de la demanda y, más tarde, en el extranjero. Los compradores nacionales tendieron a ser, de acuerdo con sus características socioeconómicas, hogares de renta elevada, mediana edad (entre 30 y 49 años) y niveles superiores de estudios . En cuanto a los adquirentes extranjeros, la recuperación coincidió con el fin de las restricciones a la movilidad internacional, que permitió la vuelta de las adquisiciones de segundas residencias por motivos vacacionales, que prácticamente habían desaparecido durante la pandemia. A ello se ha sumado una cierta demanda emergente de teletrabajadores procedentes de otros países. Como resultado, en 2022 las compraventas extranjeras superaron en un 40% su cifra de 2019 (último año previo a la pandemia).
Por el lado de la oferta, la iniciación de obra nueva venía registrando en los años precedentes a la pandemia niveles históricamente reducidos, posiblemente como consecuencia de los menores flujos inmigratorios en comparación con el período previo a la crisis financiera global y de la última fase del proceso de absorción del stock de vivienda sin vender que se había acumulado como consecuencia del estallido de la burbuja inmobiliaria y que reunía las características necesarias (principalmente, en términos de ubicación) para ser demandado. El confinamiento supuso la parada temporal de las obras y un retraso de la aprobación de nuevos visados (véase gráfico 1.b). Más recientemente, la iniciación de viviendas ha retomado los niveles prepandemia, si bien el retorno a dicha referencia ha sido mucho más lento y ha estado sujeto a más fluctuaciones que en el caso de las compraventas. Así, la oferta de vivienda nueva sigue estando en cifras relativamente reducidas, condicionada, además, por el fuerte
encarecimiento de los materiales de construcción y los problemas de disponibilidad, y la creciente escasez de mano de obra (véase gráfico 1.c) . A su vez, la escasez relativa de la oferta de obra nueva ha provocado cierto desplazamiento de la demanda hacia la modalidad de segunda mano, lo que ha ejercido una presión sobre sus precios.
Por su parte, la oferta de viviendas usadas se vio impulsada durante la pandemia por el aumento de las entradas en el mercado de las viviendas heredadas, aunque la importancia cuantitativa de este elemento es notablemente menor que la de los condicionantes descritos sobre la oferta de vivienda nueva. Además, dicha evolución se ha visto contrarrestada por la recuperación del turismo —nacional y extranjero—, que ha propiciado que, en algunos mercados locales, una parte de la oferta de vivienda se haya destinado a fines vacacionales. En concreto, desde el verano de 2021 se ha producido una aceleración de la ganancia de peso de la vivienda turística en el parque total de viviendas (véase gráfico 2.a).
Como consecuencia de esta evolución de la oferta y la demanda, se ha observado, tras la pandemia, un cierto desajuste entre ambas, que tiende a ser más acusado en las áreas geográficas más pobladas. En el gráfico 2.b se representa un indicador que mide el grado de desajuste entre la oferta y la demanda de vivienda a escala nacional, calculado como la diferencia entre dos aproximaciones a ambas magnitudes. En concreto, la oferta se aproxima como la suma del stock de viviendas de segunda mano puesto a la venta (medido por la cifra de anuncios publicados en los principales portales inmobiliarios, de acuerdo con la información recopilada por Tinsa)y la obra nueva terminada acumulada en cuatro trimestres (medida por las certificaciones de fin de obra). Para la demanda de vivienda se toman las compraventas (de vivienda nueva y usada) acumuladas en cuatro trimestres de acuerdo con la información notarial.
Como se aprecia en el gráfico, este indicador apunta a una mayor escasez relativa de la oferta tras la pandemia. Con una perspectiva temporal más amplia, desde la recuperación del mercado inmobiliario residencial tras la crisis financiera, se observa una relación significativa a escala nacional entre este indicador y el crecimiento del precio de la vivienda (véase gráfico 2.c). En particular, en 2022 se registraron el mayor aumento, en términos nominales, del precio de la vivienda desde 2007 y la menor suficiencia de la oferta para satisfacer la demanda de todo el período considerado (que comienza en 2015).
En el caso de la oferta de vivienda nueva, su escasez no ha impedido que su stock sin vender, que disminuyó considerablemente desde la crisis financiera, haya permanecido apenas sin cambios desde 2018 (véase gráfico 3.a). Probablemente, ello se explica por el imperfecto grado de adecuación de este stock tanto a las preferencias de la demanda existentes antes de la pandemia como a las nuevas surgidas con su irrupción, como la orientación hacia la vivienda unifamiliar o plurifamiliar de mayor dimensión y con espacios abiertos, y energéticamente eficiente (véase gráfico 3.b).
Los desarrollos a escala regional
Dada su naturaleza de bien inmueble, resulta natural que el análisis de los desarrollos en el mercado de la vivienda tenga una perspectiva regional. Sin embargo, las limitaciones de la información disponible dificultan la realización de un análisis geográfico muy desagregado, que idealmente debería adoptar una escala inferior a la del municipio. Sí se puede realizar, por comunidades autónomas (CCAA), un análisis similar al efectuado a escala nacional del desajuste entre oferta y demanda de vivienda tras la pandemia y su relación con los precios.
A raíz de la pandemia, como en el conjunto de España, se encuentra para cada comunidad autónoma un mayor dinamismo de los precios de la vivienda en consonancia con una mayor escasez relativa de su oferta, relación que ha cobrado más intensidad respecto a años anteriores (véase gráfico 4.a). En efecto, cuando se comparan entre sí los años 2022 y 2019, se observa un aumento de la escasez relativa de la oferta (aproximada esta vez por la ratio entre la demanda y la oferta de vivienda) en todas las CCAA (véase gráfico 4.b). Por otro lado, el desajuste tiende a ser más pronunciado en las capitales de las áreas metropolitanas (véase la parte derecha del gráfico 4.b). Adicionalmente, como cabría esperar, en este período pospandémico hay una relación positiva entre la creciente insuficiencia a escala regional de la oferta de vivienda para satisfacer la demanda y el crecimiento nominal de los precios de este activo (véase gráfico 4.c). Por consiguiente, el desajuste entre oferta y demanda parece haber contribuido a explicar la heterogeneidad en la evolución de los precios entre regiones, de modo que aquellas que han adolecido de una mayor insuficiencia de su oferta para satisfacer los relativamente elevados niveles de demanda han experimentado un mayor crecimiento de los precios.
Otros factores, como las viviendas heredadas o las compraventas de ciudadanos extranjeros, han contribuido también a explicar la heterogeneidad regional en la evolución del precio de la vivienda, al alterar la oferta y la demanda, operando con distinta intensidad o signo a lo largo del período pospandémico. Así, en los primeros estadios de la pandemia se observó un aumento del peso de viviendas heredadas y una pérdida de dinamismo de las compraventas extranjeras, que
ejercieron presiones bajistas sobre los precios (véase gráfico 5.a)14. En la actualidad, el primer factor habría perdido intensidad y el segundo actuaría presionando al alza los precios15.
Algunos apuntes sobre las perspectivas futuras
El actual episodio inflacionista y el consiguiente endurecimiento de la política monetaria y, por ende, de las condiciones de financiación están afectando negativamente al dinamismo del mercado de la vivienda. No obstante, existen factores mitigadores de la incidencia de estos elementos. Como se indicó anteriormente, los compradores actuales son, en general, hogares de rentas medias y altas, de mediana edad, con un patrimonio preexistente de cierta entidad (inmobiliario y financiero), por lo que no financian con crédito una proporción muy elevada del coste de la compra de vivienda. Adicionalmente, estos hogares no se encuentran entre aquellos cuyo poder adquisitivo de sus rentas se ha visto afectado en mayor medida por el aumento de la inflación. Estos factores deberían contribuir a mitigar la prolongación en un futuro de la pérdida de dinamismo de las transacciones que ya se ha observado. Además, es probable que, de materializarse, el relativo sostenimiento de las compraventas ayude también a que los precios, en términos nominales, muestren cierta resistencia a la baja, a lo que contribuirían, además, la escasez de obra nueva y los elevados niveles de costes de los materiales de construcción. De hecho, hasta el momento no se ha producido una traslación plena del alza de los costes de construcción, en particular de los materiales, a los precios de la vivienda (véase gráfico 1.c), al tiempo que estos costes apenas han descendido, como los costes de sus inputs energéticos.
Para analizar el efecto de un incremento de los tipos de interés sobre el mercado inmobiliario, se ha realizado un ejercicio en el que se hace uso de un modelo vectorial autorregresivo bayesiano (BVAR, por sus siglas en inglés), estimado con datos trimestrales desde 2004 hasta 2022. El modelo incluye, como variables endógenas, las compraventas, el precio nominal y los visados de obra nueva. El modelo incorpora, además, el PIB y el índice armonizado de precios de consumo (como variables de control que tratan de reflejar el estado de la economía), y el tipo de interés interbancario a un año y el saldo vivo de los préstamos para adquisición de vivienda (para captar las condiciones financieras y crediticias). De acuerdo con los resultados obtenidos, mostrados en el gráfico 5.b, el impacto mediano, tanto sobre las variables de cantidades (visados de obra nueva y compraventas) como sobre los precios, de un aumento del tipo hipotecario de 100 puntos básicos (pb) (magnitud similar al incremento observado entre finales de 2021 y finales de 2022) es negativo y estadísticamente significativo21. Por ejemplo, transcurridos ocho trimestres, el impacto mediano sobre los visados de obra nueva y las compraventas de vivienda sería, respectivamente, de casi el 11% y algo más del 3%22. El efecto es de una magnitud inferior en el caso de los precios (algo menos del 2% al cabo de dos años)23, 24.
En los próximos años, la evolución de la relación entre la oferta y la demanda de vivienda estará sometida, especialmente, al comportamiento de los flujos migratorios netos. De cumplirse las proyecciones del INE, que contemplan un aumento significativo del número de hogares hasta 2024, cabe esperar una prolongación del tensionamiento en algunos mercados locales, dadas las cifras relativamente reducidas de visados de obra nueva concedidos en los últimos dos años, que son los que, aproximadamente, darán lugar a las viviendas terminadas en el próximo bienio. Como sugiere el gráfico 5.c, ese volumen de viviendas terminadas sería insuficiente para la formación esperada de hogares.
Desde el punto de vista de la política económica, una posible conclusión del artículo, dado el desajuste mencionado entre la oferta y la demanda de vivienda, es la conveniencia de revisar los procedimientos de gestión del suelo urbanizable para que la producción de viviendas pueda responder con más agilidad a las necesidades existentes.