Calificación de inmuebles

El Sistema de Calificación de inmuebles, en su captación

Por Miguel Villarroya Martín 21/04/2023

Compartir en FacebookCompartir en Twitter

Contenido [Ocultar]

• 1 2.0 Introducción.
• 2 2.1 Naturaleza y estructura de un sistema.
• 3 2.1.1 ¿Qué se entiende por sistema cuando hablamos de información?
• 4 2.1.2 Definiciones acerca de Sistema.
• 5 2.1.3 ¿CUÁL ES LA ESTRUCTURA BÁSICA DE UN SISTEMA?
• 6  2.1.4 UN ESQUEMA DE SISTEMA SENCILLO, EN INMOBILIARIA
  • 6.1 Notas y referencias:
  • 6.2 NOTICIAS DE INTERÉS

2.0 Introducción.

Puestos a entender bien este concepto de sistema de calificación de inmuebles de las operaciones, el primer paso será entender que significa Sistema y cómo se presenta en nuestro caso de captación de inmueble.

Hace un año más o menos, presentamos una serie de artículos sobre este mismo tema. Pueden leerse, en los enlaces que suministramos a pie de texto.

En el primero, titulado: Calificación de las Operaciones de Captación inmobiliaria (1) hacíamos referencia a la definición del propio proceso de calificación y a su “encuentro” dentro del Certificado de Cualificación de nuestro sector inmobiliario.

En el segundo, El Filtrado de Operaciones en la captación inmobiliaria, (1) presentábamos la idea de Sistema y de Filtro de un Sistema.

En el tercero llamado: Importancia del Filtrado de las Captaciones, (1) explicábamos  por qué tenemos que seleccionar (descartar) algunas captaciones.

Finalmente: un poco antes habíamos presentado la idea del filtro de clientes dentro del Inbound inmobiliario. Puede releerse el artículo titulado: InBound MK: El filtro de Clientes (1).

Ahora retomamos esta área para ampliar extensamente, su conocimiento en nuestro sector. Veamos su primera parte.

2.1 Naturaleza y estructura de un sistema.

La información es la materia básica en el mundo de las agencias inmobiliarias (2). Y alrededor de la misma existen una serie de disciplinas científicas que nos facilitan su aplicación. Reciben algunos otros nombres, pero uno muy común es el de Sistemas de Información. Y se aplican a muy diversas áreas de conocimiento.

En nuestro campo, inevitablemente, obligadamente, necesariamente, para entender la cualificación de las operaciones que nos faciliten la captación de tan solo aquellas que se alineen con las necesidades y capacidades de la agencia inmobiliaria en la que trabajamos, es vital para el agente inmobiliario conocer el concepto de Sistema.

En esta postal hablaremos de dos de sus conceptos raíces como son su naturaleza y su estructura. 

2.1.1 ¿Qué se entiende por sistema cuando hablamos de información?

El lenguaje cotidiano está lleno de referencias a este concepto de Sistema. Y así, con mucha frecuencia, se escuchan en el lenguaje oral, expresiones tales como:

1. El sistema escolar de nuestro país.
2. El sistema de defensa de la OTAN.
3. El sistema de salud.
4. El sistema nervioso de una persona.
5. El sistema solar.
6. El sistema político.
7. El “Sistema” …
8. Etc.

Por tanto, parecería que este fuese un concepto familiar para la mayoría de las personas y, por ello, también para los inmobiliarios.

Sin embargo, no es exactamente así, una cosa es que las frases anteriores sean familiares para muchos y sean utilizadas con frecuencia y otra, que su conocimiento sea algo más que superficial.

Por el contrario, el concepto de Sistema se ha mostrado fecundísimo en las ciencias y en el desarrollo de las organizaciones… pero muy poco en Inmobiliaria. De hecho, el primer artículo anterior (3) que ha dado lugar a esta serie es una prueba perfecta del desconocimiento de estos temas entre las inmobiliarias comunes.

Es por esto que nos aparece la necesidad de fundamentar bien el concepto y conocer un buen número de significaciones relacionadas. Recuérdese, que no se puede manejar bien cualquier cosa si no se conoce su naturaleza, funcionamiento y finalidad. Y si no se maneja bien una herramienta ¿cómo puede sorprendernos que, con su uso, los resultados sean mediocres?

Veamos algunos conceptos que nos permitirán entender aquel concepto de Sistema.

2.1.2 Definiciones acerca de Sistema.

En los diccionarios generales encontramos, para la palabra “sistema“, las siguientes acepciones:

1. Conjunto de reglas o principios sobre una materia racionalmente enlazados entre sí.
2. Conjunto de cosas que ordenadamente relacionadas entre sí contribuyen a logro o funcionamiento de determinados objetos o funciones.
3. Conjunto de órganos vinculados que intervienen en alguna de las principales funciones vegetativas de un organismo.
4. Manera reiterativa de proceder en la resolución de un asunto o problema.
5. La manera de hacer una cosa ateniéndose a reglas y principios.
6. Etc.

Pero dado nuestra adscripción al mundo de la información, deberemos completar esos enunciados generales, con otros de los asociados con el mundo de la información.  Y así, será útil conocer las opiniones especializadas, de autores expertos en Información, sobre este mismo concepto. Veamos algunas.

─ «El sistema es un conjunto de elementos organizados que se encuentran en interacción, que buscan alguna meta o metas comunes, operando para ello sobre datos o información sobre energía o materia u organismos, en una referencia temporal, para producir como salida información o energía o materia u organismos. (MURDICK Y MUNSON) 

2. ─ «Un sistema se define como un conjunto ordenado de métodos, procedimientos y recursos, diseñados para lograr el logro de un objetivo u objetivos.» (THIERAUF, R, J)

 3.  ─ «Un sistema es un conjunto de componentes que interactúan entre sí para un cierto objetivo. Es una colección de elementos o medios que están relacionados y que   pueden ser descritos en términos de sus atributos o de sus partes componentes…. Es una entidad organizada que se caracteriza por la frontera que la separa de otras. Un sistema puede estar compuesto por otros sistemas o componentes e interactuar con su medio exterior a través de sus dispositivos de entrada y salida.» (SENN J.A.) 

4.─ «Los sistemas pueden ser abstractos o físicos. Un sistema abstracto, es una disposición de manera ordenada de las ideas interdependientes o artefactos. Por ejemplo, un sistema de teología es una organización de ideas interdependientes acerca de Dios y de las relaciones de los hombres con Dios. Un sistema físico es un conjunto de elementos que operan conjuntamente para cumplir un objetivo.»(DAVIS Y OLSON.)

5. ─ «Se puede definir un sistema como una red de procedimientos interrelacionados que se agrupan para llevar a cabo una actividad o para conseguir un objetivo específico. Es en efecto el conjunto de ingredientes que constituyen un todo. Y un procedimiento es una serie precisa de instrucciones detalladas que explican:

  Qué se va a hacer. 

  Quién lo hará.

  Cuándo se hará.

         Cómo se hará.

Los procedimientos nos dicen cómo los ingredientes se convierten en un todo.”

(FITZGERALD y otros.)

6. ─ «Entendemos por sistema un modelo de ordenamiento aplicable a una determinada organización que opera en un entorno cambiante, Básicamente, un sistema está constituido por un conjunto de elementos interrelacionados entre sí, de forma que, si se verifica un cambio en uno de ellos, se produce un efecto sobre uno o varios de los demás elementos que lo constituyen.» (MONFORTE M.)

7.─ «… Todos los que definen el término “sistemas” están de acuerdo en que se trata de un conjunto de partes coordinadas para lograr un conjunto de metas.» (C. WEST CHURCHMAN)

Tras estas descripciones de autores consagrados en el mundo de los Sistemas de Información, nos quedaría presentar una que se pudiese aplicar al mundo inmobiliario.

Proponemos esta: un Sistema será un conjunto de procedimientos interrelacionados, vinculados, asociados, coordinados y orientados, que se agrupan para llevar a cabo una actividad o para conseguir un objetivo específico, ateniéndose a reglas y principios predeterminados, como puede ser en nuestro caso inmobiliario, la captación de bienes inmuebles.

La captación de bienes inmuebles es pues uno de los sistemas o procesos que existen en las agencias. Maximizar, mejorar, adaptar o cambiar el sistema disponible para ello, debe de ser una de las tareas permanentes de la actividad inmobiliaria.

Conocida pues su naturaleza conviene conocer además su manifestación, presentación o estructura. Veámoslo.

2.1.3 ¿CUÁL ES LA ESTRUCTURA BÁSICA DE UN SISTEMA?

Aunque los sistemas son muy distintos, en todos ellos se perciben una serie de elementos en común. En la figura siguiente presentamos un modelo mínimo de este concepto en el que se observan sus elementos también exiguos, las entradas, las salidas y el proceso transformador. En postales sucesivas los podremos explicar con detalle, pero en esta solo presentaremos este comentario sobre su estructura lógica. Respecto a ella diremos que, en la estructura o manifestación de todo sistema, se observan básicamente un conjunto de tres partes tales como:

1. Un conjunto de cosas (materiales, energía y / o información) que se denominan por su acción respecto del sistema, Son aquellas cosas que se introducen al sistema desde el exterior al mismo, son sus solicitaciones, aquello que el sistema no puede ignorar. Son la materia prima a partir de la cual el sistema se alimenta.
2. Un segundo conjunto de cosas (materiales, energía y / o información) que se denominan por su acción respecto del sistema, SALIDAS. Son aquellas cosas que se escapan o salen del sistema y van a parar al exterior del mismo, son sus producciones, aquello que el sistema obtiene o trasforma. Son los productos fabricados por el sistema, sus resultados.
3. Un PROCESO TRASFORMADOR, que absorbe las ENTRADAS, las consume y, posteriormente, las trasforma en SALIDAS.

Otros autores quieren que al hablar de estructura básica se señale especialmente un cuarto elemento:

4. El ALMACÉN DE DATOS  – la memoria del sistema – el lugar donde guardamos los datos.

Figura 1:    EL MODELO MÍNIMO DE UN SISTEMA

EL MODELO MÍNIMO DE UN SISTEMA ES UN CONJUNTO DE TRES ELEMENTOS: UNA ENTRADA, UN PROCESO Y UNA SALIDA

USUALMENTE, SIN EMBARGO, LAS ENTRADAS AL SISTEMA Y SUS SALIDAS SON MÚLTIPLES, Y ASÍ TENEMOS: 

CUANDO ENTRE LAS SALIDAS DEL SISTEMA, PARTE DE LA INFORMACIÓN QUE SALE, RETORNA AL MISMO, NOS ENCONTRAMOS CON LAS SALIDAS DE MANTENIMIENTO (O RETROALIMENTACIÓN). EN ESTE CASO, EL MODELO BÁSICO SE REPRESENTA POR:

EN OTRAS OCASIONES SE INCLUYE EN EL MODELO MÍNIMO UNA PARTE SEPARADA DEL PROCESO TRANSFORMADOR, LA CORRESPONDIENTE A SU SISTEMA DE ALMACENAMIENTO                                   

Nótese pues que la estructura de un sistema es algo muy simple y fácil de aprehender. Pero como todo lo simple, enormemente poderoso, como se verá.                   

 2.1.4 UN ESQUEMA DE SISTEMA SENCILLO, EN INMOBILIARIA

En nuestro caso inmobiliario un esquema simple de sistema aplicado a la calificación de las operaciones que intentamos captar, sería la que describimos en la figura siguiente.

En ella se observa cómo en nuestro caso las Entradas al sistema de captación están compuestas por todas las captaciones que intentemos. El Proceso Transformador evaluará todas ellas y las clasificará en:

1. Rechazos, esto es, todas aquellas captaciones en las que no logramos hacernos con la captación del inmueble, a pesar nuestro.
2. Logros, en las que sí lo hacemos, y salimos de la entrevista con el encargo de venta firmado.
3. Descartes: en las que no cerramos la captación, por voluntad propia.

El almacenamiento de la información (4) generada en la captación se produce en los archivos físicos y electrónicos de la agencia.

Vista la explicación sencilla del concepto y estructura de un sistema, en próximas postales veremos una serie de conceptos de Sistemas de Información que nos permitirán entender mejor el mecanismo de ese proceso calificador.

Así que lo dejamos aquí hasta una próxima postal.

Hasta entonces, me despido a la romana: ¡Siga con salud!

Miguel Villarroya Martín.
API / Arquitecto Técnico / Agente de la Propiedad Inmobiliaria/ Escritor.
www.cal.es

Notas y referencias:

• Las referencias anteriores, en este medio periodístico, Inmonews.es, al concepto de calificación de captaciones inmobiliarias han sido:
• Véase: Calificación de las Operaciones de Captación inmobiliaria, en: https://www.inmonews.es/calificacion-de-las-operaciones-de-captacion-inmobiliaria/
• Véase: El Filtrado de Operaciones en la captación inmobiliaria. https://www.inmonews.es/el-filtrado-de-operaciones-en-la-captacion-inmobiliaria/ . No deje de notar en este artículo la observación: “La calificación de los posibles clientes es probablemente, la etapa menos utilizada del proceso de ventas.” Jeffrey POPE
• Véase: Importancia del Filtrado de las Captaciones, en:https://www.inmonews.es/importancia-del-filtrado-de-las-captaciones/

Aportamos aquí el origen de la expresión: “una cartera compensada de inmuebles captados”, y su correcta interpretación.

• Véase: InBound MK: El filtro de Clientes en: https://www.inmonews.es/inbound-mk-el-filtro-de-clientes/
• Véase en nuestro texto: La información en el mundo de las agencias inmobiliarias. Libros (UCI) Unión de Créditos Inmobiliarios. Madrid 2000, una extensa presentación de los Sistemas de Información.

(3) Véase: El descarte de la captación inmobiliaria: olvidos y errores letales, en:

https://www.inmonews.es/el-descarte-de-la-captacion-olvidos-y-errores-letales/  Vea también el segundo de esta nueva serie:   Descartar captaciones: la opción olvidada, en: https://www.inmonews.es/descartar-captaciones-la-opcion-olvidada/