El descarte de la captación inmobiliaria: olvidos y errores letales
Por Miguel Villarroya Martín 28/03/2023
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La condena por vicios ocultos (aluminosis)
He leído esta mañana la revista número 134 de febrero de 2023 de la asociación Expertos inmobiliarios. En su sección jurídica aparece un artículo titulado responsabilidad de la inmobiliaria por vicios ocultos (aluminosis).
Los hechos que parecen rodear esta cuestión son:
- Con anterioridad, se había detectado ya, aluminosis, en el bloque de viviendas donde se encontraba la vivienda captada y vendida por la inmobiliaria.
- Este hecho era conocido por la agencia intermediaria. (Tanto, como que se comprometió con la compradora a efectuar, a covivista suya, de la agencia, un examen de aluminosis, como garantía de que la vivienda a comprar no padecía esa enfermedad.
- La prueba se encargó, realizó, examinó y se concluyó que la aluminosis, no afectaba a esa vivienda.
- La operación se efectuó con esa garantía.
- Tiempo después, la compradora demandó tanto a la agencia como a la anterior propiedad por vicios ocultos en el Juzgado, de donde Propietario antiguo y agencia resultaron condenados.
- SE recurrió y al final de todo el proceso judicial, la Audiencia condenó a la propiedad al arreglo del vicio y a la agencia por daños y perjuicios.
No conocemos más datos. (Es una noticia muy breve y no se indica la sentencia.) Pero para nuestro artículo de hoy son, incluso, sobreabundantes.
Aunque el contenido jurídico es de interés, nosotros no vamos a fijarnos ahora en ello, sino en algo de mucho mayor amplitud en nuestro sector.
El olvido letal del captador
La breve nota de la revista mencionada, pone de manifiesto uno de los errores de percepción frecuentes en nuestras agencias: no tener presente en su ánimo que cuando se asiste a una entrevista de captación de inmuebles los resultados de la misma no son dos, a saber: a) lograr el encargo y b) no lograrlo, sino que son tres. Además, está ─debe de estar presente ─ uno más: c) rechazar, descartar, no aceptar el encargo.
Una mala dirección de agentes comerciales puede ignorar esta última opción.
Y es que debe de hacerse relevante, el hecho de que, cualquier captación que se intente, debe cumplir con los requisitos de aceptación que toda agencia debe de establecer para la labor de sus agentes.
Hace ya mucho años que hablamos de esto en nuestro texto dedicado a la Captación y la Información, y al menos, nosotros, lo hemos contado muchas veces después. Y es que la calificación de las operaciones que intentamos es trascendental. Todo intento de captación tiene que pasar por el filtro de aceptación y rechazo de operaciones captadas. Y si “no pasa”, no califica o contraviene nuestras políticas de captación, simplemente el captador debe de retirarse de la captación. (Descartarla.)
El vicio oculto del aluminosis.
Será casual, pero el primer encargo profesional que tuve como Arquitecto Técnico fue un caso de aluminosis. (Sustitución de todos los forjados de un edificio ya casi totalmente vendido, terminado y ya con algunas viviendas entregadas.) que se habían realizado con un sistema de zapatillas de hormigón y bovedillas de cemento. El “show” que significó aquello fue espectacular, pero al final, con un costo insoportable, se logró la sustitución de todas las viguetas utilizadas. Solo la potencia, solvencia y decencia de la constructora, que asumió grandes pérdidas, pudo con aquello.)
Podría extenderme sobre el problema (1), pero tampoco es ahora lo que concita mi interés. En este caso, lo chocante no es ni siquiera la sentencia en sí, ni su doctrina, ni el impacto económico en la agencia, sino estas cuestiones:
- ¿Cómo es posible que el captador de la vivienda …la captase?
- Conociendo el problema ¿cómo se aceptó el encargo?
- Sabiendo lo que había ¿cómo se aceptó y pagó la prueba “de aluminosis”?
Y no quiero insistir en qué tipo de análisis de los resultados se hicieron, cuando tiempo después se demostró que eran errados.
A falta de más información, la explicación más plausible de este caso es que falló el agente comercial (y su agencia) captando una propiedad que debería de haber rechazado.
P.S. Quizás volvamos en breve a actualizar nuestros escritos sobre el filtro de las operaciones y los criterios de aceptación y rechazo en la Captación, para su publicación en este periódico. Hasta entonces, me despido a la romana: ¡Siga con salud!
Y nada más por hoy. Me despido a la romana: ¡Siga con salud!
Miguel Villarroya Martín.
API / Arquitecto Técnico / Agente de la Propiedad Inmobiliaria/ Escritor.
www.cal.es
Notas: (1) La aluminosis solo es uno de los posibles vicios. Y otros, pueden estar más extendido: fallos de cimentación, voladizos flexibles, carpinterías no estancas, termitas en las construcciones de madera, fallos en los tabiques de yeso no tradicionales, etc. Así que, en la visita de captación, el comercial debe de observar con cuidado el estado del inmueble.
Aunque la solución mejor sería hacerlo a la francesa: la incorporación a la documentación de compraventa del estudio de un técnico independiente, sobre el estado del bien, que se aportase en la firma de la escritura.