Agentes Inmobiliarios

Registros de agentes inmobiliarios: Polvos y Lodos (II)

Por Miguel Villarroya Martín 24/01/2023

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l intento oscuro de regulación

Desde 2003 hasta la fecha de publicación de lasión al que llamo oscuro porque se sabe poco de él, que apenas si vio la luz. Solo pude en su día localizar un pequeño marco de texto en el periódico ABC donde se decía que el gobierno estaba preparando una regulación de la profesión y, cuando obró en mi poder el borrador de regulación, le dediqué un extenso artículo en la revista que editaba yo aquellos días Más y mejores ventas Inmobiliarias.

El documento “no oficial” llegó a la entonces patronal AEGI, quién la estudió y dio contestación de su opinión, por la misma vía “no oficial” recibida.

La asociación AEGI no recibió contestación alguna a su informe, salvo extraoficialmente, con algo tan vago como que se estaba estudiando por la autoridad competente.

Pasaron los meses y este intento de regulación se perdió en las faldas del Estado y ya no hemos vuelta a tener noticia de ello.

Si alguno de nuestros lectores conoce algún otro o tiene información sobre algún aspecto sobre la regulación oficial de este asunto, rogamos nos haga llegar esa información al periódico.

Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda. Comunidad Autónoma de Cataluña.

7.1 El artículo 55

Hablamos de esta Ley, porque en el Título 4, denominado precisamente: De la protección de los consumidores y usuarios de vivienda en el mercado, y dentro de este, en su CAPÍTULO II Actividades profesionales vinculadas con la vivienda, Sección segunda. Agentes que intervienen en la prestación de servicios inmobiliarios, se habla de nosotros. Léase su Artículo 55. Los agentes inmobiliarios.

En este largo artículo hay varias cosas de interés tales como:

La definición de agente inmobiliario

A efectos de la presente ley y de las actividades que regula, son agentes inmobiliarios las personas físicas o jurídicas que se dedican de forma habitual y retribuida, dentro del territorio de Cataluña, a prestar servicios de mediación, asesoramiento y gestión en transacciones inmobiliarias en relación con operaciones de compraventa, alquiler, permuta o cesión de bienes inmuebles y de los correspondientes derechos, incluida la constitución de estos derechos.

No vamos a entrar en la explicitación de este artículo, pues ya lo hicimos en su día, pero si le vamos a plantear una pregunta al lector: ¿Nota alguna ausencia sustancial en su redacción o al menos alguna peculiaridad?

No me refiero al nombre oficial, ni a su ámbito de actuación, ni a su habitualidad, ni al carácter físico o jurídico de los agentes, ni a las 69 palabras seguidas sin ningún punto y aparte, sino a los servicios que puede prestar la agencia inmobiliaria. Vuelva a leer esa parte. ¿Ve el hueco?

Recuerde las funciones que los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria tienen atribuido por el Decreto 3248/1969, de 4 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y de su Junta general, en su artículo 1º.

¿Ya ve las diferencias verdad?

La cuarta de las funciones propias de los APIS (Evacuar las consultas y dictámenes que les sean solicitados sobre el valor en venta o cesión o traspaso de los bienes inmuebles a que se refiere los tres apartados anteriores) no aparece citada explícitamente. Quizás, retorciendo la frase de asesoramiento, podría incluirse, pero el caso es que no lo hace explícitamente.

Donde la pérdida es más clara es en la segunda función propia de los APIS: Su intervención en la gestión de préstamos con garantía hipotecaria, sobre fincas rústicas y urbanas.

Y esta ausencia le recuerdo, que ya estaba en el documento oscuro al que he hecho referencia en el apartado anterior.

Hay más cosas de interés en ese artículo 55, así que le recomiendo su lectura.

Solo añadiré una cosa más: que ese artículo 55, en su punto 4, dice:

El Gobierno, a fin de favorecer la transparencia en el sector de la vivienda y garantizar la protección de los consumidores, debe crear un registro obligatorio de agentes inmobiliarios, en los términos establecidos por el artículo 56.

Note el carácter imperativo: debe crear.

Note también que aparecen pues las dos razones que justifican su existencia: transparencia y protección.

7.2 El artículo 56: Carácter de los registros del CAPÍTULO III Registros de homologación de los agentes vinculados con la vivienda

Empieza mal el punto 1., de este art. 56, pues ignora el carácter imperativo del anterior artículo 55 y dice que:

Pueden crearse registros de homologación de los agentes vinculados con la vivienda.

No, no, no pueden, deben se acaba de decir tan solo unas líneas más atrás.

Pero lo más interesante es qué significa homologar en este punto. Yo creo que no hay duda: los sujetos registrados, en las condiciones que determinen los requisitos de entrada de los registros, podrán ejercer como agentes inmobiliarios… y los que no los cumplan, NO.

El segundo punto tampoco es maravilloso en cuanto a su claridad expresiva. Dice así:

Los registros de homologación pueden ser de carácter voluntario u obligatorio y responden a la tipología de los agentes. Los de carácter obligatorio son registros administrativos adscritos al departamento competente en materia de vivienda.

¿Qué significa “…responden a la tipología de los agentes”?

Nótese además que solo los de carácter obligatorio tendrán el control administrativo de la autoridad competente en materia de vivienda. Y como entonces… ¿Quedan los de carácter voluntarios exentos de ese control? ¿Y si es así para que sirven?

El resto de los puntos del artículo tienen una lectura clara.

7.3 El Registro de agentes inmobiliarios de Cataluña

En la pantalla primera de la web del Registro https://serveiocupacio.gencat.cat/es/tramits/tramits-temes/Registre_Agents_Immobiliaris_Catalunya?category=7529fc36-a82c-11e3-a972-000c29052e2c) se lee con toda claridad:

El Registro de agentes inmobiliarios de Cataluña es público, tiene naturaleza administrativa y es de carácter obligatorio.

¡Menos mal! Pues el apartado 2 del artículo 56 que acabamos de comentar abría la posibilidad de otra puerta de entrada. Así que… ¡bien por el portazo!

Pero a nuestros efectos, lo mejor se halla a continuación:

La inscripción:

Otorga la condición de agente inmobiliario homologado y da el derecho de hacer pública esta condición.

Permite acreditar que la persona que figura en el Registro reúne los requisitos y condiciones adecuados para ejercer la actividad.

……

La finalidad de este Registro es favorecer la transparencia en el sector de la vivienda y garantizar la protección de los consumidores. Garantiza a la ciudadanía que el agente inmobiliario se encuentra con capacitad para dar un servicio eficiente y de calidad, ya que certifica que tiene una formación académica pertinente, experiencia en el ámbito en el que se desenvuelve y solvencia económica.

Pero no todo son buenas noticias.

Posteriormente a la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, se aprobó el Reglamento (2) y en su preámbulo se lee:

En uso de las competencias contenidas en el artículo 137 del Estatuto de autonomía de Cataluña, el Parlamento aprobó la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda.

El preámbulo de esa Ley anuncia la voluntad de introducir criterios de transparencia en el mercado inmobiliario y de garantizar la protección de los consumidores, con el establecimiento de requerimientos a los que se tienen que sujetar las actividades de los diferentes agentes que intervienen en la promoción, construcción y transacción inmobiliaria, sólo en lo que afecte directamente a los objetivos y procedimientos de la propia Ley, y sin pretender, por lo tanto, la regulación de profesiones tituladas o no.

(Las negritas, son nuestras.) Y la contradicción de la que hemos hablado puede verse aquí con claridad

En ese párrafo puede distinguirse:

Dice que se establecen los “requerimientos a los que se tienen que sujetar las actividades de los diferentes agentes que intervienen en la promoción, construcción y transacción inmobiliaria…”
Expresa una cautela, precisión o reserva: “sólo en lo que afecte directamente a los objetivos y procedimientos de la propia Ley”
“y sin pretender, por lo tanto, la regulación de profesiones tituladas o no.”

Ese por tanto, que hemos remarcado nosotros con negritas, señala. A nuestro juicio, la contradicción (contradictio in terminis). Se trata de una falsa conclusión. Y al fondo, con ello se constituye una regulación “de facto” de la actividad de los agentes inmobiliarios,… se diga lo que se diga.

Pero para su demostración tendríamos que darnos un paseo por Europa, para ver qué es una profesión regulada (4) … y eso se escapa de las intenciones actuales de este periódico.

Y nada más por hoy. Me despido a la romana: ¡Siga con salud!

Miguel Villarroya Martín.
API / Arquitecto Técnico / Agente de la Propiedad Inmobiliaria.
www.cal.es