Doble venta inmobiliaria. ¿Qué es y qué hacer?
Por Editorial -17/12/20210516Compartir en FacebookCompartir en Twitter
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- 1 ¿En qué consiste la doble venta inmobiliaria?
- 2 ¿Qué hacer en este caso de estafa inmobiliaria?
- 3 La “buena fe” del comprador
- 4 Opciones para los compradores en una doble venta
¿En qué consiste la doble venta inmobiliaria?
La “doble venta” consiste en la venta por parte del dueño de una vivienda a dos compradores diferentes. En este caso, cuando el primer comprador realiza la compra, esta no llega a finalizarse hasta que se lleve a cabo la segunda venta, por lo que el primero tiene que esperar al segundo para convertirse en propietario de la vivienda. Para las compraventas, a parte del contrato en el que se transfiere una serie de obligaciones y derechos, se necesita una segunda condición para consumir la compraventa. Este requisito es la entrega de las llaves o de la escritura al comprador.
Es por ello, por lo que si en el caso de la “doble venta”, el primer comprador finaliza completamente el proceso de compraventa y pasa a ser el propietario del inmueble, el vendedor si vende la vivienda a una segunda persona estaría realizando una “venta de una cosa ajena”.
Por esta razón, la mayoría de las dobles ventas se produce cuando todavía no está construida la vivienda, por lo que los compradores solamente pueden firmar un documento, sin poder realizarse la entrega oficial de las llaves o escritura. Sin embargo, en la doble venta a veces se comete estafas inmobiliarias debido a ciertos comportamientos ilícitos.
¿Qué hacer en este caso de estafa inmobiliaria?
El Código Civil estipula en el artículo 1473 las diferencias situaciones que se pueden dar y las resoluciones de ellas: “Si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe, si fuere mueble. Si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro. Cuando no haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea primero en la posesión; y, faltando ésta, a quien presente título de fecha más antigua, siempre que haya buena fe”. De este artículo, podemos interpretar que:
- El propietario de una vivienda que ha sido vendida dos veces será aquél que haya inscrito la escritura pública dentro del Registro de la Propiedad
- Si no se ha inscrito la compraventa, el propietario será el primero que obtenga de buena fe la posesión del domicilio.
- O aquel comprador que exponga el contrato o la escritura pública, obtenida con buena fe, con la fecha más antigua.
La “buena fe” del comprador
Durante el artículo 1473 del Código Civil, se resalta la importancia del concepto de la buena fe. En la doble venta, la buena fe se refiere al hecho de que un comprador sea conocedor de la existencia de una doble venta a manos del vendedor. Hay que destacar que en el caso de que sea el segundo comprador el que haya inscrito antes en el Registro de la Propiedad la escritura, este solo podrá estar protegido si justifica que no sabía que se había realizado una compraventa antes a la suya.
Opciones para los compradores en una doble venta
Si el segundo comprador consigue la posesión con buena fe, el primero perderá el valor de su título. En este caso, el primer comprador deberá pedir la resolución del contrato firmado por incumplimiento del vendedor, pidiendo que le devuelva sus correspondientes intereses, así como las cantidades aportadas y los daños y perjuicios que haya podido sufrir por esta situación. Por el contrario, si el segundo no ha logrado la posesión con buena fe, la escritura pública de la compraventa pasará a ser propiedad del primer comprador. Esto se realizará a través de la vía judicial con el objetivo de dar validez al contrato del primer comprador y anular por consecuencia el del segundo. Además, se cancelará la inscripción que realizó el segundo comprador en el Registro de Propiedad y se condenará al vendedor por aportar la escritura a favor del segundo comprador. Por tanto, se le sumará una indemnización al primer comprador por los daños y perjuicios ocasionados.
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Ignacio Morales. Economista – ICADE