Cláusulas que debemos Incluir en los Contratos de Arrendamientos Urbanos para uso de Vivienda Habitual
Por Ignacio Morales -11/10/20210178Compartir en FacebookCompartir en Twitter
En este artículo vamos a hacer una exposición de las principales cláusulas que se deben incluir de manera obligatoria en todos los contratos de arrendamiento para uso de vivienda.
Vamos a agrupar las cláusulas obligatorias entre las que están relacionadas con la identificación del contrato, las relativas a las condiciones generales del contrato, y detallar otro tipo de cláusulas que también son obligatorias.
Es importante que sepamos que las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.
Por otro lado, debemos saber que se pueden incluir una serie de cláusulas opcionales que, aunque no es obligatorio incluir en el contrato, es bastante conveniente para el arrendador que queden reflejadas en el mismo ya que, de no incluirse en el contrato, la legislación favorecería al arrendatario.
Entre estas cláusulas opcionales están la cláusula relativa al pago de una indemnización por parte del arrendatario al arrendador en caso de ejercer aquel el derecho de desistimiento, la renuncia al derecho de tanteo y retracto por parte del arrendador, la prohibición de subarrendar la vivienda, la renuncia expresa por parte del arrendatario a la subrogación en el arrendamiento en caso de venta de la vivienda, etc., pero veremos una exposición detallada de las mismas en el artículo cláusulas opcionales en un contrato de arrendamiento para uso de vivienda habitual.
Vamos a ver ya cuáles son las cláusulas obligatorias en un contrato de arrendamiento de vivienda habitual:
Identificación del Contrato
Entre las cláusulas de identificación del contrato debemos incluir las siguientes:
- Identificación Propietario ó ARRENDADOR,
- Identificación Inquilino ó En este caso, por ser para uso de vivienda, deberá ser siempre una PERSONA FÍSICA.
- Identificación Finca objeto del contrato, con dirección y datos registrales.
- Cargas de la finca: Se debe especificar si existe alguna carga o contrato arrendamiento sobre el inmueble.
Condiciones Generales de los contratos de arrendamiento
- Objeto: Debe quedar claro que el objeto del contrato es el arrendamiento por el arrendatario al arrendador de la finca descrita con las condiciones estipuladas en el contrato.
- Destino: Se especificará claramente que el inmueble se destinará única y exclusivamente a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario y su familia, MENCIONANDO EXPLÍCITAMENTE QUE SE EXCLUYE cualquier posibilidad de instalar en ella o en parte de ella, oficina, comercio, industria, hospedaje, o cualquier otra actividad distinta del fin para el cual se arrienda
- Duración y Prórroga/s: Tiempo de vigencia del contrato y las prórrogas aplicables.
También es conveniente mencionar los plazos de antelación en los que deberá realizarse la comunicación a la otra parte en caso de no querer prorrogar el contrato. Se suelen establecer los períodos según Ley, pero es conveniente que se detallen en el contrato para que no haya confusión.
- Renta y Actualización de Renta: Se deberá pactar una renta mensual, una fecha de pago cada mes, y un medio de pago (normalmente una cuenta corriente para hacer pago por transferencia).
Será conveniente para el arrendador mencionar que el retraso en el pago de la renta será causa suficiente para la resolución del contrato sin que sea precisa ninguna notificación al efecto.
En defecto de pacto expreso, no se aplicará revisión de rentas a los contratos, por lo que, en el caso de que se quiera hacer una revisión anual de la renta, se deberá reflejar expresamente en el contrato
- Fianza: Se incluirá una cláusula en la que se detallará el pago obligatorio de la fianza en metálico, que será equivalente a un mes de renta en el caso de arrendamiento de viviendas. El arrendador deberá depositar la fianza en el organismo competente de la Comunidad Autónoma donde se encuentre el inmueble arrendado.
Podrán pactarse otras garantías (“garantías complementarias”) para asegurar el cumplimiento de las obligaciones por parte del arrendatario. Estas garantías no será necesario depositarlas en el organismo competente de la Comunidad Autónoma.
En caso de que la garantía sea un aval bancario, el arrendatario deberá poner a disposición del arrendador el documento del contrato de aval con el banco.
También será muy importante dejar reflejado que el propietario tiene 30 días a partir del día de la entrega de las llaves del piso tras la resolución del contrato, para revisar la vivienda y comunicar si se retorna o no. Si no se devuelve la fianza en ese plazo se devengará el interés legal. Dejar reflejado el plazo de devolución de la fianza en la redacción del contrato evitará discusiones venideras.
- Gastos: A continuación exponemos todo lo que se debe tener en cuenta al redactar las cláusulas relacionadas con cada tipo de gasto y que se deberán incluir en un contrato de arrendamiento para uso de vivienda. Aunque gran parte de lo reflejado a continuación está reflejado en la ley de arrendamientos urbanos, es conveniente dejarlo por escrito en el contrato para evitar malentendidos ó confusiones.
- Gastos de Mantenimiento: Las partes podrán pactar que sean a cargo del arrendatario los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios. A falta de pacto, serán a cargo del arrendador ó propietario.
Los gastos por servicios individuales de la vivienda, es decir, aquellos que se puedan individualizar mediante contadores (luz, agua, teléfono, etc.) serán, en todo caso, de cuenta del arrendatario. A estos gastos también se les denomina cantidades asimiladas a la renta.
- Gastos de Conservación, Obras y Mejoras: Serán por cuenta del arrendatario las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda (aquellas que no excedan una mensualidad), y por cuenta de la propiedad reparaciones de mayor calado que afecten a la habitabilidad de la vivienda, que debe servir siempre al uso al que se destina.
El arrendatario no podrá realizar obras sin autorización expresa y escrita de la propiedad, y no tendrá derecho al pago de cantidad alguna ni siquiera en el caso de que sean en beneficio del inmueble.
El arrendador podrá realizar obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, estando obligado el arrendatario a soportar la realización por el arrendador de dichas obras.
- Gastos de Adaptación Personas con Discapacidad: El arrendatario, previa notificación escrita al arrendador, podrá realizar obras necesarias para que la vivienda pueda ser utilizada de forma adecuada y acorde a la discapacidad o a la edad superior a setenta años, tanto del propio arrendatario como de su cónyuge ó de la persona con quien conviva de forma permanente, sin que provoquen una disminución en su estabilidad o seguridad.
Si así se lo exigiera el arrendador, el arrendatario estará obligado a reponer la vivienda al estado anterior cuando se llegue al término del contrato.
- Gastos de Daños y Perjuicios: El arrendatario será responsable tanto de sus propios actos como de los que cometan los restantes ocupantes de la vivienda, aún siendo estos ocasionales, a efectos de la posible indemnización que por daños y perjuicios pueda derivarse.
Otras Cláusulas Obligatorias
- El momento, el lugar y la forma en que se hará la Entrega de Llaves del Inmueble
- Que el arrendador a puesto a disposición del arrendatario el Certificado de Eficiencia Energética,
- El Domicilio a Efectos de Notificaciones,
- La Legislación Aplicable,
- Los Juzgados y Tribunales a los que se someten las partes, normalmente la población donde se ubica el inmueble.
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Colaborador:
Ignacio Morales.
Economista –ICADE