El cierre de la mayoría de locales de negocios provocará que algunas pymes o autónomos no puedan pagar el alquiler. ¿Puede suspenderse o aplazarse el pago del alquiler durante el estado de alarma? La respuesta varía si el espacio es una vivienda particular o un local de negocio.
El Consejo de Ministros ha afirmado que se debatirá esta cuestión ya que ninguna de las medidas aprobadas por el Gobierno no da solución alguna en este sentido. Aunque si es verdad que nuestro ordenamiento prevé una figura que podría activarse en los casos que por causa de pandemia el arrendatario no pudiera hacer frente al pago de la renta. Se trata de la claúsula “rebús sic stantibus” que permite modificar los contratos de alquiler para reducir el importe acordado, aplazar el pago o incluso suspenderlo. Lo más conveniente es que se pongan en contacto con el arrendador para buscar la alternativa menos dolorosa para ambas partes.
Hay dos circunstancias diferenciadas si se trata de:
Locales comerciales
Deben cumplirse tres requisitos:
- Que haya una alteración extraordinaria de las circunstancias que estaban vigentes en el momento en el que se firmó el contrato.
- Si se produce desequilibrio desproporcionado y exorbitante entre las prestaciones acordadas por las partes.
- Que los cambios sean por una causa imprevisible.
Esta decisión no puede tomarse de manera unilateral por una de las partes “sino que precisa del acuerdo del arrendador y del arrendatario.
Viviendas de particulares
La solución es más difícil ya que existe un vacío legal. En este caso la cláusula rebús sin stantibus no se podría aplicar por lo que dependerá de la voluntad de los caseros. Si que es verdad que hay algunas comunidades cómo Madrid Cataluña y Murcia que han acordado eximir el pago del alquiler de las familias inquilinas mientras dure el estado de alarma. Por lo tanto ¿Podría el arrendador exigir el pago de la renta aunque el arrendador se encuentre en una situación de insolvencia? Aplicando la Ley, el propietario puede echar al inquilino si no le paga.
Debido a los efectos económicos negativos que están teniendo las pymes y autónomos por la pandemia del covid-19 se están produciendo avalanchas de llamadas de inquilinos a propietarios para hacerles saber sus dificultades para pagar los alquileres de los locales de muchos autónomos.
“La mayor parte solicita una reducción, una moratoria o el fraccionamiento del alquiler atendiendo a las extraordinarias circunstancias”.
El objetivo es evitar el impago del alquiler, ya que en muchas ocasiones los propietarios no son grandes patrimonialistas, sino pequeños ahorradores que cuentan con esas rentas para vivir. Por este motivo, lo más adecuado para que la reclamación por impago de renta no termine en el juzgado es llegar a un acuerdo entre las dos partes. Dicho pacto debe quedar plasmado por escrito, ya sea una moratoria, un pago fraccionado, una reducción del alquiler, etc.
Otro punto que debe tener en cuenta el propietario es la forma en que tenga convenida el pago de la renta con el inquilino.
Si el inquilino exige unilateralmente la exoneración íntegra de las rentas, entonces el arrendador deberá mostrar formalmente su negativa. No obstante, el propietario podrá ofrecer al inquilino una solución alternativa en otros términos (moratoria, fraccionamiento o reducción de renta). Si no hay respuesta o se persiste en el impago, cabrá requerir fehacientemente de pago al inquilino bajo amenaza de desahucio. Actuaciones que conviene realizar con cautela y asesorado en función de cómo evolucione la situación.
En ocasiones, el cierre de un local no significa un parón de la actividad como por ejemplo el sector de la hostelería.
“Si el cierre del establecimiento obedece en realidad a una decisión empresarial del inquilino, sus consecuencias no deberían recaer en los propietarios de los locales. Siendo discutible también, a nuestro parecer, que pudiera exonerarse totalmente del pago al arrendatario aunque la actividad que desarrolla no resultare posible”.