Todo lo que hay que saber sobre los contratos de alquiler

10/05/2020

Publicaciones inmobiliarias. Contratos de alquiler.

Antes de formalizar un contrato de arrendamiento, tanto el propietario de la vivienda como el inquilino deben estar al tanto sobre las bases del contrato de alquiler para evitar conflictos en el futuro. Existe una ley que lo regula y cada uno tiene sus derechos y obligaciones. En este artículo estudiaremos las principales claves de este tipo de documento.

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El alquiler de la vivienda

El contrato de alquiler puede realizarlo el propietario del inmueble o contar con la ayuda de un profesional del sector inmobiliario. Esta decisión es importante, ya que cada planteamiento tiene sus pros y contras. Un profesional puede ofrecer asesoramiento y ahorro de tiempo, pero aumenta los costes del contrato.

Propietario e inquilino desean formalizar el contrato. Rasgos generales que deben tener en cuenta.

Hay unas pautas para formalizar un contrato de alquiler, pero sí es cierto que algunos aspectos deben ser acordados por arrendador y arrendatario.

En el contrato debe reflejarse la información básica de los contratantes, identificación de la vivienda, duración del contrato, renta mensual (acordada por ambas partes) y todo lo que se haya pactado.

Existen modelos y plantillas de contratos de arrendamiento legales.

Qué debe saber el propietario

A la hora de realizar el contrato, el propietario debe estar al corriente de lo que estipula la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) cuyos cambios entraron en vigor desde 2013 y recoge, entre otros puntos, la duración mínima del contrato de alquiler.

También ha de saber que esta actividad debe estar declarada a Hacienda, lo que conlleva una serie de ventajas fiscales y una sanción en caso contrario.

Sus derechos y obligaciones

Fijación del precio del alquiler y las condiciones del contrato.
Conservar la fianza si ha finalizado el contrato y hay daños en el inmueble.
Reclamar la vivienda en caso de necesidad extrema antes de que finalice el contrato.
Ser indemnizado si el inquilino finaliza prematuramente el contrato.
Finalizar el contrato si hay falta de pago, subarriendo, daños en la vivienda o actividades molestas, insalubres o nocivas por parte del inquilino.
Pago de impuestos y tasas municipales.

Qué debe saber el inquilino

El inquilino debe comprobar que el contrato no contenga cláusulas nulas o ilegales (que citaremos más abajo), ya que éstas limitan sus derechos, establecidos en la LAU.

Sus derechos y obligaciones

Negociar el precio y duración del contrato.
El inquilino puede finalizar el contrato cuando hayan transcurrido 6 meses desde su firma, avisando con 30 días de antelación.
La fianza debe ser entregada al propietario del inmueble cuando se firma el contrato. Ésta será devuelta si no hay impagos ni desperfectos.
Beneficios fiscales en la Declaración de la Renta.
Correr con los gastos de los suministros (luz, agua, gas, teléfono…)
Dejar la vivienda tal y como estaba antes de finalizar el contrato.
Desalojar el inmueble en caso de impago.

Duración del contrato de alquiler

Según la Ley de Arrendamientos Urbanos, se establece que la duración de un contrato de alquiler será la que libremente estipulen las partes contratantes.

Si la duración es inferior a 3 años, llegado el día de su finalización, se prorrogará por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con 30 días de antelación como mínimo su voluntad de no renovarlo.

Una vez transcurrido tres años, el contrato se prorroga cada año automáticamente si ninguna de las partes expresa el deseo de no renovarlo, lo que se denomina “prórroga tácita automática”.

Obras y reparaciones

De las obras generales y de mejora debe encargarse el propietario, asegurándose que la vivienda esté en estado de habitabilidad. Si se prorrogan durante más de veinte días, el inquilino podrá desistir del pago proporcional a la parte de la vivienda que no esté condicionada para ser habitada.

De las pequeñas reparaciones derivadas del uso normal de la vivienda es responsable el arrendatario.

Inventario

En el contrato de alquiler se puede incluir un inventario de los muebles y otros elementos que contiene la vivienda en el momento en el que el inquilino entrara a habitar el inmueble. Este documento aporta ventajas a las dos partes, pues así existe un control para ambos sobre dicho contenido.

Las mascotas

En cuanto a las mascotas, lo general es que se llegue a un acuerdo por ambas partes.

Según la LAU, el propietario tiene la última palabra, pero la ley no menciona la presencia de animales como motivo de cancelación del contrato de alquiler. No obstante, el arrendador puede denunciar casos de daños graves causados en el inmueble o actividades molestas, insalubres o nocivas.

Lo más acertado es llegar a dicho acuerdo de forma amigable y dejar constancia del mismo en el contrato de alquiler.

¿Qué puede hacer el propietario contra un inquilino moroso?

Una de las mayores preocupaciones de los propietarios es que el inquilino deje de abonar la mensualidad.

Para evitar esta situación el propietario puede solicitar un aval o un seguro de alquiler. Si el inquilino dejase de pagar la cuota lo más aconsejable, como primera medida, es llegar con él a un acuerdo extrajudicial. Si no diera resultado, entonces el propietario del inmueble debe acudir a la vía judicial.

¿Qué cláusulas ilegales podemos encontrar en los contratos de alquiler?

En el punto 4 comentábamos que el inquilino debe asegurarse de que el contrato no contenga cláusulas nulas o ilegales. A continuación, analizaremos algunas de ellas y por qué se consideran como tales.

El inquilino debe permanecer un mínimo de un año en la vivienda. Ya hemos visto que no es correcto. Según la ley, el inquilino puede dar por finalizado el contrato los 6 primeros meses si avisa con un mínimo de 30 días de antelación. Se aplicarán la sanción e indemnización correspondientes.
Arrendamiento inferior a un año. Puede aparecer una cláusula que establezca un periodo de duración inferior a un año como arrendamiento de temporada. Esto es ilegal y solo debería estar en el contrato en caso justificado de temporalidad (estudios, trabajo, movilidad, etc.). El propietario debe tener una residencia distinta a la vivienda en alquiler.
El inquilino no puede prorrogar el contrato de alquiler. Esto no es cierto. Según la LAU, la duración del arrendamiento será libremente pactada por ambas partes. La prórroga es obligatoria para el arrendador (con unos plazos específicos) y voluntaria para el inquilino. La excepción de prórroga obligatoria para el arrendador es que, después del primer año, tenga necesidad de la vivienda.
El arrendador puede acceder a la vivienda alquilada el cualquier momento. Falso. En la Constitución Española encontramos que: “El domicilio es inviolable. Ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito.”

El propietario tampoco puede entrar si el inquilino dejara de pagar la cuota o no abandonara la vivienda tras el fin del contrato. Si se dan estos casos, debe acudir a la vía judicial.

Pago por adelantado de más de una mensualidad.El arrendador no puede exigir al inquilino que abone cuotas futuras.

En este artículo hemos visto 10 puntos informativos sobre los contratos de alquiler, pero podemos decir que existe una clave fundamental que agrupa todo este contenido: El conocimiento sobre los fundamentos del contrato de alquiler por ambas partes.

Y dejamos un último consejo: si se producen discrepancias durante el periodo del contrato, es importante tratar de llegar a acuerdos amigables y de buena voluntad para solventarlas, ya que así se pueden solucionar muchos contratiempos sin necesidad de incrementar los problemas.