11-05-2020
La crisis económica provocada por el covid-19 va a tener un mayor impacto del esperado. De hecho, ya hay un gran número de empresarios que estudian cerrar sus locales, con lo que significa desistir del contrato de arrendamiento. Ante esta situación conviene analizar si el inquilino puede desistir del contrato, aunque el desistimiento no esté contemplado en el contrato.
Mientras en un contrato de alquiler de vivienda habitual el derecho a desistir está reconocido en la ley como un derecho del inquilino, en el arrendamiento de un inmueble para ejercer la actividad económica no está contemplado, salvo que el propio contrato lo establezca: bien porque figure por escrito, bien por el transcurso del periodo de obligado cumplimiento convenido, es decir, que se establezca dentro del plazo del alquiler un periodo de obligado cumplimiento por parte del arrendatario.
Pautas a seguir
- Analizar el contrato de arrendamiento suscrito entre el inquilino y arrendadorporque si no está previsto el desistimiento entonces la situación se complica. No obstante, si el inquilino quiere desistir por el grave impacto de la crisis en su negocio, deberá acreditar que su única salida es dar por finalizado el alquiler por imposibilidad de seguir con la actividad de la empresa.
- Será conveniente demostrar que no puede acceder a las ayudas previstas por el Gobierno. Es decir, para el inquilino desistir del contrato de alquiler debe ser la última alternativa.
- “Es posible que el arrendador, si no alcanzan un acuerdo entre las partes, acuda al juzgado tras el desistimiento del inquilino. Lo más probable es que exija el cumplimiento del contrato de alquiler y las rentas pendientes hasta su vencimiento. Será entonces cuando el inquilino pueda hacer valer, en su caso, la aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus”, con el fin de buscar justificar que el desistimiento no fue arbitrario, así como la exoneración de las rentas que se le reclaman”, apunta Salcedo.
- La clausula “rebús” conlleva que un cambio totalmente imprevisible en las circunstancias puede llevar a la modificación o extinción de las obligaciones.
- No obstante, el experto recuerda que la cláusula “rebus sic stantibus” no es aplicable ni tiene efectos resolutorios Si se acude a esta cláusula el inquilino deberá demostrar que el cumplimiento del contrato fue imposible. En caso de que el desistimiento esté previsto en el contrato de arrendamiento a cambio del pago de una indemnización al propietario la situación cambia por completo. En tal caso el desistimiento estará previsto, y las consecuencias para el inquilino también. El arrendador, podrá reclamar la indemnización pactada sin que quepa moderación alguna, según criterio establecido por el Tribunal Supremo.
- Otra posibilidad es que el contrato prevea una penalización para el supuesto de que el inquilino incumpla. En este caso, no se contempla el desistimiento, pero sí se establece una pena para el inquilino incumplidor. Por ello el arrendador podrá exigir el cumplimiento del contrato y reclamar la pena prevista. “Aunque el juzgado podrá moderarla conforme al artículo 1.154 del Código Civil”.
Consecuencias fiscales del desistimiento
Una vez resuelto el contrato por desistimiento, ya no existirá renta exigible ni en IVA ni enIRPF. En este caso, por tanto, cesará la tributación en estos impuestos, y el inmueble quedará vacío. El contribuyente solo deberá imputar rentas inmobiliarias por los días que el inmueble permanezca sin inquilino.
Además, cabe plantearse si el propietario puede deducir los gastos que el inmueble, sigue generando.
¿Cómo tributa la indemnización que el propietario pudiera cobrar por el desistimiento del contrato de alquiler?
Dicha indemnización estará gravada con IVA e IRPF.
Tributación en el IVA
En IVA la Dirección General de Tributos (consulta V0578-18) ha declarado que, si se produce la resolución anticipada del contrato de arrendamiento, con pago de indemnización por parte del arrendatario, dicha cantidad debe considerarse de naturaleza indemnizatoria. En consecuencia, no se deberá repercutir el IVA por el cobro de la referida indemnización.
Tributación en el IRPF
En el IRPF, por el contrario, no hay distinción. Tanto si las rentas del alquiler tributan como rendimientos del capital inmobiliario, como si lo hacen como actividades económicas, la indemnización percibida del arrendatario tributará. Y el propietario deberá incluir en su IRPF dicha indemnización, en alguno de los conceptos indicados.